サブリース判例

(２) 横須賀博鑑定（以下、｢横須賀鑑定｣という。）について
(イ) 横須賀鑑定は、原告O所有地及び同H所有地について、昭和39年9月5日及び昭和59年12月31日現在の土地評価を行っている。
そして、右各土地が農地法第五条の転用許可を停止条件とする売買であったことから、このことを前提として鑑定している。
(ロ) そして、昭和39年9月5日時点における右各土地の正常価格を求めるにあたり、一般的要因である社会的、経済的及び行政的要因を検討し、本件河川敷の西側一帯(旧提内地)の地域状況は、徐々に宅地化が進んでいたものの、依然農業依存度が高い地域であり、本件河川敷内は、依然洪水の危険にさらされる河川敷内の畑地地域と判断し、昭和39年9月5日時点における原告ら各所有地を、農地転用を前提とした売買であっても、最有効使用は畑地としか考えられず、地価は耕作目的の農地価格とほぼ等しかったと推定した。　～中略～
前記のとおり、原告ら各所有地の最有効使用が畑であることから考えると、右各土地の価格も耕作目的の農地価格を反映した水準に相当すると言えるところ、《証拠略》によれば、原告ら各所有地付近は新潟県においても農村部に位置し、昭和39年における農村の耕作目的の農地(畑)価格(平坦地)は、上205円、中160円、下114円(いずれも平米当り)であることが認められ、右各土地が、当時まだ河川敷内にあったことを考慮すると、中程度の農地の価格を超えていたとは考え難く、右各土地の価格は、１平米当たり160円から114円が相当である。
横須賀鑑定は、当時旧提外地に存した原告ら各所有地の最有効使用を畑と判断して昭和39年当時の価格を１平米当り平均135円と算出しているが、概ね妥当なものと評価できる。
(７) 以上によれば、本件売買価格が１平米当り151円であったのに対して、原告ら各所有地の評価は高く見積っても１平米当り160円であるから暴利行為とは認め難く、原告らの主張は理由がない。

｢しかし、鑑定人横須賀博の提出した鑑定書によれば、鑑定人は鑑定に際し、近隣周辺の地価の下落の状況、国民総支出、消費者物価指数、卸売物価指数、賃金指数等、被告主張のすべての指標を考慮の上、本件建物の賃料月額を算定していることが明らかである。右鑑定人の選任は、本件訴訟の内容及び当事者の実情に照らし、当裁判所の責任において公平性並びに能力及び経験に配慮して行ったものである。
『鑑定の結果は、一般の鑑定手法に従い、積算法を基礎とした差額配分法、スライド法、利回り法、賃貸事例比較法を総合的に勘案して導かれたものであり、専門家の知見と各種統計資料、現地の見分の結果及び本件訴訟資料を考慮した相当なものである。当裁判所は、本件建物の賃料月額を認定するに当たり、右鑑定の結果得られた金額をいささかも増減する必要がないものと考える。』｣

「不動産鑑定士横須賀博作成の不動産鑑定評価書（以下、『横須賀鑑定』という。）によれば、不動産鑑定士横須賀博は、平成７年4月１日時点の継続支払賃料について、次のとおり鑑定評価を行ったことが認められる。～中略～
横須賀鑑定が採用した手法及び判断の過程について不合理ないし不充分なところは認められない。
本件サブリース事業は、被告が原告にこれを提案し、建物基本構想及び事業の策定、建物設計に対する助言及び協力、工事請負業者推薦等を行ったものの、原告が自己の判断で本件各建物を建築し、その資金を調達したものであって、原告の事業であることは明らかであり、本件各賃貸借契約には、いわゆる空室保証があるものの、いわゆる最低賃料保証や賃料自動改定の特約はなく、いわゆる賃料定率増額特約があったとも認められないのであるから、賃貸事業受託方式によるサブリースに類似する一面があるものの、基本的には転貸方式によるサブリースに当たると認めるのが相当である。横須賀鑑定は、鑑定に当たり、本件各賃貸借契約がこのような性格を有することを前提としており、被告各賃借部分のサブリースに係る継続支払賃料の鑑定として、相当なものと考えられる。
これに対し、原告は、横須賀鑑定は、サブリース事業においてマスターリース賃料はサブリース賃料（転貸賃料）を下回らなければならないとの基本的考え方を採っており、サブリース事業における賃貸借契約の本質を理解していないと非難するが、横須賀鑑定は、サブリース賃料は一般の賃料市場で決定される合理的な賃料額を超えることは原則としてあり得ないというものであるから、上記非難は当たらない。
また、原告は、横須賀鑑定においては、継続実質賃料が正常実質賃料より高額になる理由は存在しないとして差額配法を割愛して鑑定評価を行った誤りがあると非難するが、横須賀鑑定が差額配分法を採用しなかったのは、バブル経済の崩壊による経済環境の変化と地価及び市場賃料の下落時の賃料増額という２点を勘案すると、正常実質賃料と実際実質賃料との多額のマイナス差額を原告被告の双方に平等に帰属させて差額配分法による実質賃料を算出することは、経済価値を適正に表示したものとはいえず相当でないと判断したからであり、継続実質賃料が正常実質賃料より高額になる理由は存在しないとの考え方により採用しなかったのではないから、上記非難は当たらない。そして、差額配分法の性格、本件における上記の事情を考慮すると、横須賀鑑定が差額配分法による試算賃料を斟酌しなかったからといって、あながち不合理であるということはできない。｣

上記にかかるサブリース賃料の改定請求控訴事件の判決文の中で、事業受託方式について次の様に述べられている。
　
｢事業受託方式は、ディベロッパーが、バブル期に賃貸ビルの需要が急増していた状態のもとで、当時異常な高値となっていた土地に直接資本投下することなく、ビルの供給が可能となり、賃貸ビル事業の営業面積を増やし、ビル転貸事業を拡大することができる点で、ディベロッパーにとって有利な賃貸ビル供給方法であり、他方で、地価高騰による相続税評価額の急上昇やオフィス需要急増に伴う賃料の大幅上昇をきっかけとして、所有地に賃貸ビルを建てて有効活用したいとのニーズを有しているものの、そのニーズを実現するノウハウを有しない地権者に対し、信頼できる不動産会社等にビルを一括賃貸し、賃料は若干低額となるもの、収益の保証を受けることによりビル賃貸事業のリスクを回避することができる方法を提供する点で、地権者にとっても有利な賃貸方法であり、共同事業者の双方にメリットのあるビル賃貸事業の形態として注目されていた」と。
　
そして、争点の相当賃料の額について、鑑定人横須賀博の鑑定結果について次の様に判示されている。
　
「鑑定の結果によれば、本件建物部分の賃料相当額は、平成７年３月１日時点で、月額1億192万4千円(年額12億2,308万8千円)、平成８年８月１日の時点で月額8,995万3千円(年額10億7,943万6千円)とされている。
鑑定は、本件契約書に基づき本件契約内容を転貸条件付一括賃貸借契約(サブリース契約)であると確定し、本件ビルについて建物設計図面等の書面審査及び現地調査をしてその位置･形状･用途･数量等の物的確認をしたうえ、敷金234億円についての運用利回りを２．５％とし、差額配分法、利回り法、スライド法及び賃貸事例比較法を用いて継続適正実質賃料を求め、その中から敷金の運用益相当額を控除して本件建物部分の継続適正支払賃料を求めている。その際、本件ビルと比較対象する賃貸事例として、港区芝浦及び同区港南の大規模オフィスビル４棟を選択しており、その手法に不当な点は見当らない。したがって、本件建物部分の相当賃料は、鑑定の結果を基準として算定するのが相当である。
控訴人は、鑑定の結果について、実質賃料を計算する際、被控訴人自己使用部分について運用益を計上しなかった点、敷金の運用益を計算する際の利率がプライムレートによっていない点、本件建物部分引渡前に敷金を預託していることを考慮していない点で相当でないので、これらを考慮して修正されるべきである旨主張する。しかし、鑑定人は、敷金の運用益を算定する際、敷金の交付が被控訴人に本件ビルの建築を決断させる意味合いがあることを認め、これを前提として、対象物件配分率を定めているのであって、被控訴人自己使用部分の運用益を無視しているわけではなく、本件契約が事業受託方式であり、単なるオフィスビルの賃貸借とは異なった側面があることを考慮すると、このような処理も、必ずしも是認できないわけではない。また、鑑定では、敷金の運用益を算定するにあたってプライムレートによっていないけれども、敷金は、全額本件ビルの建築資金として使用されているものであり、被控訴人において現実にこれを運用し得たものではなく、観念的なものに過ぎないうえ、平成７年３月以降の銀行の定期預金の金利が２．５％にも達していなかったことを考慮すると、倉庫業を営む被控訴人について、敷金の運用益を２．５％として計算することを不当ということはできない。さらに、本件建物部分引渡前の敷金運用益については、開発期間中の金利を控訴人が負担することが予定されていたうえ、敷金の授受が遅滞したため、被控訴人においてその対応に当たらなければならなかったことなどの事実があるから、これを賃料相当額の算定において考慮しなくとも、不当とはいえない。
そして、他に、鑑定の結果が不当であるとする証拠はない。｣
とされている。
　