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横須賀G通信(FAXNEWS)FAXNEWS

YF-00156

発信 平成11年12月 8日

底地の物納について
 
 昨今相続税を軽減すべきであるとの意見が台頭している。これに対して地価が下落した事や、基礎控除額が拡大された事等から、軽減の必要がないとの意見もある。
 しかしながら中小法人の事業を承継する場合には、自社株が純資産価額を基準として評価されるために上場企業の株式に比べても高額となるばかりでなく、換金性に乏しいために、相続税の負担が重くのしかかってくる。
 これと同様に、貸している土地の底地の評価は、国税局が定める底地割合で評価されるために、これまた換金性に乏しく、その分相続税の負担は重くなっている。
 そこで、今回のFAXNEWSは以上のうち底地の相続に関する問題点についてです。
 
1.相続税にかかる底地の評価
 土地を貸している場合、底地は土地の評価額(路線価)に底地割合を乗じて得た金額をもって評価する事になっている。しかしながら、底地の所有者の収入は、底地から得られる地代のみのであり、本来地代収入を利回りで還元した収益価格がその評価額となるべきである。
 しかし国税当局は今のところ、この考え方を容認してはいない。他方底地を主な相続財産とする人は底地に対する地代が安いこともあって第三者への処分は、なかなか困難なのが実状である。
 また借地権者には足元をみられて相続税の評価額では容易に売れないという問題を抱えている。
 そこでやむなくその底地を物納にしょうとすると、今度は借地人との契約内容が不明確であったり、地代が以下に定める理財局の地代水準以下であれば安すぎるという理由で物納が認められないことがある。
 
2.底地を物納する場合のハードル
 大蔵省理財局の普通財産貸付事務処理要項によれば土地の貸付料は次のように定められている。

     昭和38年以降に貸付けたもの

   
    大蔵省理財局の地代水準(A)
 

   現実の地代水準(B)
(不動産鑑定士による継続地代の実態調べによる(但し23区内)

住宅用

相続税評価額×1.55/100

相続税評価額× 0.8/100

営利用
 

  〃   ×2.35/100
 

   〃   × 1.3/100
 
 
 大蔵省理財局による地代水準(A)は高すぎるが、実際の地代が、その70%以下の場合には物納が許可されない可能性がある。
 
3.物納時までに底地所有者がやるべきこと
 相続時にやむなく底地を物納せざるを得ないという状況が想定される場合には、事前に地代水準を上記の理財局の水準(A)を維持するための努力が肝要であり、また隣地との境界確認のために、官民査定や官官査定が先ずは必要となろう。
詳しくは当事務所まで
(文責−横須賀 博)