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発信 平成18年11月8日

J-REIT市場の最近の動向

平成13年9月に2銘柄が上場されてスタートしたJ-REIT(ジェイ−リート)(日本版不動産投資信託)は、5周年を経た平成18年9月末現在で39銘柄、時価総額約4兆2000億円の規模にまで成長しました。そこで今回のFAX NEWSでは、J-REIT市場の最近の動向を概観します。

1.分配金の水準(上場後1年未満の銘柄は除く)

(1)年間分配金が3万円以上のファンドは12銘柄で、平成18年9月末の投資口価格は概ね80万円〜100万円台と高い水準にあり、分配金利回りは3%〜4.5%前後とみられます。
(2)年間分配金が2.5万円以上3万円未満のファンドは11銘柄で、上記投資口価格は概ね45万円前後〜80万円前後の水準にあり、分配金利回りは4%〜6%前後とみられます。
(3)年間分配金が2.5万円未満のファンドは5銘柄で、上記投資口価格は40万円台であり、標準とされる1口50万円を下回っています。分配金利回りは概ね5%前後とみられます。

分配金の多い銘柄は、一般に「投資口価格の上昇」→「分配金利回りの低下」が生じ、また、優良不動産の取得能力の高いファンドは、成長期待が価格上昇をもたらすようです。

年間分配金(注) 件数 資産規模(物件取得価格ベース) 運用資産 分配金利回り
3万円以上 12 1000億円〜4000億円クラス中心
(最小940億円、最大6000億円台)
オフィスビル、商業施設
(一部住宅、ホテル等)
3%〜4.5%
2.5万円〜3万円未満 11 550億円〜1000億円クラス中心
(最小260億円、最大2000億円台)
オフィスビル、住宅ホテル、物流施設 4%〜6%
2.5万円未満 5 300億円〜600億円クラス中心
(最小80億円台)
住宅中心
(一部ホテル、オフィス等)
5%前後

(注)前期実績及び当期予想の合計とし、上場後1年未満の11銘柄は除外。1口20万円等の銘柄は50万円に換算。

2.株式投資と比べた元本価格及び収益変動リスクの相対的低さ

J-REITは、「実物不動産」への投資又は「不動産会社の株式」の購入と比べて、相対的にはリスクが低くかつ分散されていますが、銘柄により価格変動に差異があることは株式と同じで注意を要します。分配金についても株式配当金と比べて安定傾向とはいえますが、長期金利の指標である10年物国債と比べればリスクは高く、国債の募集利回りに約2%程度のスプレッド(上乗せ利回り)を生じていることが、傾向的な水準として観察されます。
課税は株式と同様で、分配金には軽減税率10%の源泉徴収(平成20年3月末まで)、売却益に対しては申告分離課税で軽減税率10%(平成19年12月末まで)となっています。

3.J-REITの投資家と市場の特性

J-REITの相対的安定性から、地方銀行を始め国内金融機関も積極的に投資している模様で、近年は外国人投資家の比率も増しています。一般に法人による投資は毎半期の初めに集中しがちで、J-REIT投資口価格も期初に上昇し易いほか、不動産会社の株価変動に追随してJ-REITの価格が上下する傾向もみられるようです。

お問い合わせは当ホームページの無料税務相談コーナーからどうぞ。

(文責−横須賀 博)

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