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YF-00513

発信 平成21年11月8日

更新料今度は有効判決!!

以前のFAX NEWS(YF-00510)で、「更新料は無効」(平成21年8月27日大阪高等裁判所判決)の事案を紹介しました。しかし、平成21年10月29日に同じ大阪高等裁判所から今度は「更新料は有効」であるとの判決が出ました。双方の判決は異なる事案ですが、「更新料」についての異なる判決であり大変興味深い結果となりました。
そこで、今回のFAX NEWSは、「更新料は無効」とした判決との比較を行いながら「更新料は有効」とした判決についてお知らせします。

1.事案の概要(無効判決事案との契約内容等の比較)

  契約期間 月額家賃 契約時の礼金 更 新 料
有効とした事案 2年間 50,000円 200,000円 2年ごとに
旧家賃の1月分
無効とした事案 1年間 45,000円 60,000円 1年ごとに
100,000円

上記事案の大きな違いは、更新料の支払期間とその額及び礼金の額です。無効とした事案は、有効とした事案に比べ更新料の支払期間が1年と短いわりには、その額が高額であり、更新料が契約時の礼金よりも高めとなっています。

2.有効とした裁判所の判決理由

直近の判決であり詳細な判決理由は不明ですが、主な判決理由は以下のとおりです。

(1) 更新料は賃借権設定の対価の追加分ないし補充分であり、礼金と比べて適正な金額にとどまっているならば借主に一方的に不利とはいえない。
(2) 借主は更新料が返還されない性格の金銭であるということを認識している。
以上を踏まえ、更新料の支払いは、「借主の義務を加重する特約であるが、借主が信義則に反する程度まで一方的に不利益を受けたとはいえない。」として更新料を有効としました。結果的に、更新料は無効とした判決と異なり本事案については消費者契約法に違反しないという判決になりました。

3.むすび

この一連の更新料にかかる判決は、今後の賃貸関係に大きな影響を与える可能性があることから貸主及び借主にとって重大な関心事であると思います。賃貸借契約は個別性が強いため更新料の有効性については個別の判断が必要になると思いますが、高等裁判所までのそれぞれの判決理由から判断すると、更新料そのものを否定しているのではなく、更新料の額、更新料の位置づけを借主が充分理解しているか、またその説明が充分であったのかということが重要ではないかと思います。いずれ最高裁判所の判決がどのようなものになるか、興味を持って待ちたいところです

お問い合わせは当ホームページの無料税務相談コーナーからどうぞ。

(文責−横須賀 博)

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